土地政策突破的节点在2006年
    近日,本报记者从国土资源部知情人士那里获悉,全国土地利用规划纲要的修编和报批、土地招拍挂细则、“勾地”制度以及闲置土地公示制度等一系列土地政策都将会在今年内有所突破。
    集中“酝酿”
    其实,最先透露此消息的还是《2006年国土资源管理工作要点》(以下简称《要点》),时间在上月底。
    记者在《要点》中非常清晰地看到,“2006年6月底以前完成全国土地利用总体规划纲要修编,报国务院审批。加快推进省级土地利用总体规划修编。”
    同样是在《要点》之中,“加强地籍和储量管理,推动建立统一的土地分类、调查、统计、登记制度,实施《土地利用分类》国家标准,启动第二次全国土地调查。”据记者了解,第二次土地调查最大的意义就在于为各级土地利用规划的修编工作提供可靠的数字依据。
    “我国现在普遍存在规划指标、设计规范粗放用地问题。”2月18日,国土资源部土地利用司副司长束克欣在“中国21世纪城镇化发展战略论坛”上透露,我国缺少统一协调的国土利用规划。
    “中国土地利用规划修编分为五级体系:全国、省、市、县、乡镇。修编工作是从上级到下级的原则:先是全国土地规划修编,然后再按照全国土地利用规划的要求进行省级修编,以此类推。”中国人民大学土地管理系教授严金明分析道。
    显然,全国土地利用规划纲要的修编和报批就是全面完成各级土地利用规划修编所迈出的第一步。而据知情人士透露,3月份之前,全国土地利用总体规划纲要修编的前期工作将全部结束,政策突破指日可待。
    就在全国土地利用规划纲要的修编和报批成为今年政策亮点的同时,集中“酝酿”的另一重大政策招拍挂细则也正在受到关注和期待。
    “目前关于经营性用地的招拍挂改进细则草案已经出来,并下发各地区征求意见中,预计今年年中可以颁布。”这位知情人士向记者坦言,招拍挂细则制定是今年国土部门的重点工作之一。
    而据记者了解,这位知情人士所说的招拍挂细则指《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》,其主要内容之一就是日前在业界被炒得沸沸扬扬的“勾地制度”,正式执行日期可能在今年7月。
    记者获悉,招拍挂细则修改的具体内容,可能集中在三个方面进行:一是扩大招拍挂领域,工业用地出让将首先被考虑实行这种方式;二是加大招拍挂工作力度方面有新措施,要提高招拍挂在经营性土地出让中的作用,加大市场在配置资源中的基础性作用;三是在流程细节等方面的改进,主要是在合同条款执行上的一些改进。
    而对于“勾地”制度,国土资源部方面曾做出的解释是,所谓“勾地”是指土地在正式挂牌出让前,由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价,在政府认可其出价后,再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。国土资源部强调,“勾地”绝不会突破“8ยท31”以后既有的国有土地使用权交易原则。
    就在土地利用总体规划和出让方式政策推进的同时,土地各个环节的相关政策也闻声而动。
    据了解,土地成交价格申报、闲置土地的公示、征地补偿统一年产值标准和征地补偿片区价、土地监察等制度都在制定之中,并将会适时出台新的禁止供地和限制供地项目目录、探索建立国有土地收益基金、继续做好城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点。
    土地政策的集中“酝酿”格局已初现。
    “剑指”地价
    土地政策的集中“酝酿”绝不是一种巧合,而是国土资源部在宏观调控下的有的放矢;稳定地价。
    本月初,国土资源部副部长贠小苏就曾这样部署今年国土资源部的工作任务;稳定房价、地价,保障房地产市场健康持续稳定发展是当前土地供应调控的重要任务。今后,将进一步加大土地供应调控力度,稳定土地价格。
    虽然,国土资源部的多位高层领导都曾强调,地价的上涨不等于房价的上涨,但是,地价对房价的传导作用毋庸置疑。而目前部分城市高位运行的地价水平的确也正在向房地产市场发出危险的信号。
    近日,从有关部门传出消息,位于南京新街口新华社江苏分社1.39公顷地块,起拍价已从6亿元调高到7.5亿元,折合每亩地4000万元,这一地价已超过香港一般商业地价,比去年南京出让的“地王”新街口AC地块3000万元/亩,还要高出1000万元/亩。
    而全国其他城市的地价情况也不容乐观。据了解,去年,中部地区土地价格升得最快,武汉、长沙、郑州和南昌等城市土地的楼面地价,已经超过了2000元/平方米,北方地区地价同样也是高企不下,如在2005年11月举行的一次土地拍卖会上,离天津城市中心60公里处的两幅地块,楼面地价已分别高达5500元/平方米和5380元/平方米。
    这些显然都是不正常的表现。在价格不能真实地反映市场供求关系的时候,政策的调节作用显得尤为重要。
    “比如,制定协议出让最低地价和改进征地补偿标准、闲置土地的公示、征地补偿统一年产值标准和征地补偿片区价等政策都有望对农用地转征起到规范作用。”严金明强调,这些都有助于土地价格的平稳发展。
    据中国经济景气监测中心一份研究报告称,在2005年全国已购置土地面积中,未完成开发的有近1.7亿平方米,而此前,国土资源部公布的数据显示,目前大约有395万亩的土地处于闲置状态。这意味着许多土地将被持有者待价而沽,地价存在上涨的潜在危险。而政府手中可供应的土地很少,招拍挂时的竞相加价又会导致地价攀升。
    土地供应远没有进入有序状态。而事实上,大量闲置土地的存在和政府手中的土地供应有限只是造成土地无序供应的因素之一,诸如招拍挂的“暗箱操作”、地方政府的低地价招商等等不规范行为实际上还存在于土地供应的各个环节,而任何一个环节出现问题都有可能成为地价上涨的“致命伤”,更何况如果这些“致命伤”一旦同时爆发,房地产市场是无论如何也承受不起由此带来的地价上涨之重。国土资源部政策的“齐头并进”正是在向这些影响地价的诸多因素同时“发力”。
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